株式会社を経営していて代表取締役のワッシー(wassi_blog)です。
資金も貯まってきたので不動産投資をしたいな〜と思い色々な場所に出向くことが多くなりましたが、
経営者の融資はやはり”厳しい”ですね。
僕の経験談を元にお話ししていきたいと思います。
経営者が不動産投資をするメリットとは？
メリットは節税・レバレッジ・社宅活用が出来ること。
それぞれ解説していきます。
節税対策になる
不動産投資全般に言えますが、損益通算が出来るので、不動産にかかる固定資産税（固都税）・減価償却費・借入・金利などを損金計上して経費に出来るので節税が出来ます。
また相続税対策として、賃貸物件なら30%の控除が受けれたり相続の時に現金で持つより不動産の方が安く評価されることが多いので節税にもなります。
レバレッジを効かせられる
これが不動産投資の醍醐味と言ってもいいでしょう。
僕も株式投資で1,000万円ほど運用していますが、銀行の融資を利用できる点が一番の強みです。
株式投資ではお金を貸してくれる所はないですが、不動産に関しては銀行は融資してくれますよね？
その際に求められるのが会社の決算書です。
必ず過去３期分の決算書を求められるので、３期終えていない場合には融資はまず降りないと思ってください。
会社の業績がよくて、不動産の知識もある
そしてキャッシュフローが安定している物件があるなら不動産投資をするのは極めて有効な資産形成手段です。
社宅としても活用が出来る
あまり知られていませんが、不動産を管理する別法人を作って親会社と賃貸契約をすれば、親会社の福利厚生費は管理する会社の賃貸収入になって経費を回収する流れが出来ます。
さらに従業員にとっては住宅補助の名目で給料に上乗せされるより、安く住める社宅の方が嬉しいです。
給料に含めてしまうと、所得税や社会保険料の金額が上がってしまうからですね。
賃貸主である法人は安定した入居率を維持できるこの仕組みは従業員がいればメリットだらけです。
社宅購入用だと銀行側の融資も受けやすい傾向にあります。
経営者の不動産投資は3つの方法がある
まずは僕の属性はこんな感じです。
・年齢は25歳
・個人信用はクレカもほぼ全て通るくらいクリーン
・車や住宅などのローンは無し
・預貯金 数百万
・株式、保険資産 1,000万円
・家賃は38万円（法人契約）
・代表取締役1社、取締役1社
1社は決算を3期終えていて役員2名の会社
2018年度売上1,800万円 赤字（-100万）
2019年度売上8,000万円 黒字（＋300万）
2020年度売上5,000万円 黒字（＋450万）
1社は決算を終えたばかりの僕が代表取締役＋従業員3名の会社
2019年度決算7,000万円 黒字（＋100万）
役員報酬は、2社合わせて100万円の年収で1,200万円
来期は200万円で2,400万円予定
銀行からの借入などはなく、全て会社の資金から運営されている会社です。
役員貸付や役員借入もないので綺麗な決算書だと思います。
4,000万円の物件購入にチャレンジ
この属性で4,000万円の物件購入にチャレンジした所、審査結果は条件付きでNGです。
・頭金2,000万円を用意（現金で）
・金利が3%（暴利です）
これが条件だったので、即座に却下しました。
金利は2%代でないと厳しいですし、2,000万円あるなら正直株式投資で運用してた方が旨味がありますね。
こんな感じで僕は不動産投資は諦めましたし、海外移住することを心に決めました（笑）